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房价涨幅全面放缓 一线城市回落幅度最明显

2021年08月17日 09:41   来源:中国经济网   

  8月16日,国家统计局分别发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况、1-7月份全国房地产开发投资和销售情况,以下为本期数据点评。

  房价涨幅全面放缓

  7月,70个大中城市新建商品住宅均价环比0.3%、同比4.1%,分别较上月降低0.1个和0.2个百分点;二手住宅均价环比0.1%、同比3.3%,均较上月降低0.2个百分点。

  房价涨幅从6月“稳中趋缓”转变为7月“全面放缓”。7月不论新房或二手房价格,其同比和环比增速均有所放缓,这在今年属于首次,调控政策效力正在进一步释放。一方面,房地产金融监管持续从严,个人按揭出现停贷、缓贷的现象;另一方面,多地楼市调控继续加码,如上海强化了限购和房价核验,西安、无锡、绍兴形成二手住房参考价格机制,北京、太原、温州则针对学区房炒作强化管理。

  在各线城市中,一线城市各项房价增速的回落幅度最为明显,二手房价同比收窄了0.5个百分点,新房和二手房价环比均收窄0.3个百分点;二线城市相对平缓,各项房价增速回落幅度在0.2个百分点以内;三线城市二手房价环比下跌0.1%,为今年首次负增。

  单月销售增速首次转负

  1-7月份,商品房销售面积10.2亿平方米,同比增长21.5%,两年复合平均增长7.0%;商品房销售额10.6万亿元,同比增长30.7%,两年复合平均增长13.1%。

  销售面积和销售额同比及两年平均增速均较上月继续回落,从单月情况来看,二者同比增速分别为-8.5%和-7.1%,年内首次出现负增。需求侧受制于房贷政策收紧(个人按揭贷款累计增速较上月收窄了6.9个百分点),供给侧受制于融资政策收紧(房企到位资金同比增速进一步放缓至18.2%,其中国内贷款降幅扩大至-4.5%),促使购房与推盘意愿双双降低。加之去年7月起,房地产市场销售已摆脱疫情影响转入正常,导致今年7月单月成交增速转负。

  开发投资依然坚挺

  1-7月份,全国房地产开发投资8.5万亿元,同比增长12.7%,两年平均增长8.0%。房地产投资依然坚挺,两年平均增速仅有0.2个百分点的小幅回落,一是由于施工情况尚好,1-7月房屋累计施工面积89.2亿平方米,同比增长9.0%,增速有所下降但仍处于高位;竣工面积4.2亿平方米,同比增长25.7%,同上月增速持平。二是由于前期较多的土地购置开始形成土地投资,通常三季度是土地投资占比开发投资的高点。

  从当期土地市场的情况来看,1-7月,房地产开发企业土地购置面积8764万平方米,同比下降9.3%;土地成交价款5121亿元,下降4.8%。在中央要求加快完善“稳地价”工作机制下,多地调整土地集中竞拍规则,土地出让相应延期或中止,造成7月没有形成原定的“两集中”供地高峰。单月土地购置面积为1742.8万平方米,略高于去年同期,没有特别突出的表现;WIND口径显示的100个大中城市单月土地成交面积仅3344.5万平方米,是去年以来单月成交的次低。

  预计8月单月市场成交继续负增

  调控政策方面,针对二手房、学区房的调控可能继续强化,由于其调控手段不如新房市场直接,预计更多地区可能参考二手住宅成交参考价格机制,或在整治规范房地产市场秩序方面进行强化,并与教育改革协同推进。

  市场成交方面,随着去年8月销售基数抬高,预计今年8月商品房销售面积和销售额单月继续负增,累计增速进一步趋缓。

  土地成交方面,在加快完善“稳地价”工作机制的要求下,多地将修改“两集中”供地土拍规则,土地出让的原定节奏将延后,后续土地成交有补量放大的可能。

  开发投资方面,预计房地产投资增速稳中有落,相对其他固定资产投资项目依然坚挺。

  (交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹)

(责任编辑:马常艳)

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